作者：馬一凡

　　終于不是城投托底了！

　　最近土地市場(chǎng)突然熱鬧起來(lái)，一些民營(yíng)房企開(kāi)始積極拿地。有百年歷史的開(kāi)發(fā)商香港置地近日宣布退出“建售業(yè)務(wù)”之際，也有人看到了商機(jī)，步入地產(chǎn)江湖。

　　在一個(gè)多月內(nèi)，兩家民企挑起了成都土拍的熱度，接連拿下新晉樓面價(jià)“地王”；今年前三季度徐州土地市場(chǎng)上民企“零拿地”的情況也終于在9月底被打破，當(dāng)?shù)厥追�“第四代住宅”地塊成功賣(mài)給了一家新成立的民企；在今年杭州五批次宅地供應(yīng)中，拿地主力成了民企；在10月底西安的一場(chǎng)土拍中，5幅地塊都被民企收入囊中。

　　自2021年下半年起，由于財(cái)務(wù)爆雷、房企出險(xiǎn)疊加樓市銷(xiāo)售走弱等因素，不少民企幾乎完全失去投資能力，逐漸在土地市場(chǎng)銷(xiāo)聲匿跡。今年前三季度，全國(guó)土地成交規(guī)模同比下降20%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。從今年9月底開(kāi)始，事情正在起變化，一批新的資金開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)。

　　民營(yíng)回歸

　　近日，在成都的一場(chǎng)土拍中，一宗宅地因較高的溢價(jià)率引發(fā)關(guān)注，而“搶”得這塊地的是一家此前并不知名的民營(yíng)房企。

　　11月6日成都成功出讓了4宗宅地，一共收金28.8億元，兩宗為民企拿地，兩宗由地方國(guó)企平臺(tái)接盤(pán)。其中高新區(qū)大源地塊溢價(jià)率高達(dá)46%，樓面地價(jià)高達(dá)26300元/平方米，這塊地共吸引華潤(rùn)、中海、邦泰、新綠色、遠(yuǎn)達(dá)等8家品牌房企參拍，經(jīng)過(guò)80多輪舉牌，最終由遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)競(jìng)得，成交總價(jià)達(dá)20.7億元。

　　這一結(jié)果刷新了成都高新區(qū)的樓面價(jià)成交紀(jì)錄，該地塊也成為新晉區(qū)域地王。

　　而在成都的土拍歷史上，樓面單價(jià)最高的地塊是一個(gè)多月前由貝好家(成都)置業(yè)有限公司拿下的錦江區(qū)金融城三期H12地塊，其樓面價(jià)為27300元/平方米，貝好家由做房地產(chǎn)交易服務(wù)的貝殼投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“貝殼”)100%控股。

　　而遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)近日拿下的高新區(qū)大源地塊，其樓面價(jià)則是成都土拍史上第二高。

　　在一個(gè)多月內(nèi)，兩家民營(yíng)房企接連拿下高價(jià)“地王”，給成都樓市帶來(lái)了積極信號(hào)。

　　約三四年前樓市曾經(jīng)爆火、而后又沉寂下來(lái)的徐州，近期的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

　　9月底的一場(chǎng)土拍中，新成立的外來(lái)民營(yíng)企業(yè)吉云(海南)投資有限責(zé)任公司拿下徐州首幅官方認(rèn)定的第四代住宅地塊，以4.58億元成交。在這之前，徐州今年還沒(méi)有一塊土地是民企拿的。

　　10月下旬，徐州市賈汪區(qū)又有一地塊被民企徐州昌久置業(yè)有限公司拿下，成交總價(jià)1.9億元。這兩次民企拿地被徐州業(yè)內(nèi)解讀為“民營(yíng)房企對(duì)徐州土地市場(chǎng)前景的信心又回來(lái)了”。

　　10月30日，西安拍地，三宗住宅用地和兩宗商服用地全部被民企出手?jǐn)孬@，拿地的房企包括陜西文啟星途置業(yè)有限公司、西安誠(chéng)致達(dá)置業(yè)有限公司、西安金旅禾旭置業(yè)有限公司、陜西京頤置業(yè)有限公司等。

　　除此以外，近一個(gè)多月來(lái)，在鄭州、武漢、杭州、南寧等熱點(diǎn)二線城市，均出現(xiàn)了民營(yíng)房企積極參與土拍并拿地的現(xiàn)象。在今年杭州五批次宅地供應(yīng)中，拿地主力成了民企，其次才是混合所有制房企及國(guó)央企。

　　誰(shuí)在拿地

　　縱觀近期在土地市場(chǎng)拿地的民企名單，已經(jīng)沒(méi)有了那些曾叱咤房地產(chǎn)市場(chǎng)的熟悉名號(hào)，多為本土型小公司和新成立的地產(chǎn)公司。

　　在其中，有一大類(lèi)是來(lái)自其他行業(yè)的“跨界者”。比如拿下成都史上樓面單價(jià)第一高地塊的貝好家置業(yè)，這家公司去年才成立，目前拿過(guò)兩塊地，其母公司貝殼是全國(guó)最大的房產(chǎn)中介連鎖機(jī)構(gòu)，也是最大的居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)，去年全年的總交易額達(dá)到3.14萬(wàn)億元，凈利潤(rùn)達(dá)到58.90億元。

　　拿下徐州首個(gè)第四代住宅地塊的吉云(海南)投資有限責(zé)任公司，成立于2024年7月15日，其股東之一滕雪含在2018年曾注冊(cè)“長(zhǎng)春市鴻洋遠(yuǎn)運(yùn)商貿(mào)有限公司”，2023年注冊(cè)“長(zhǎng)春滕晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司”，開(kāi)始涉足地產(chǎn)；拿下徐州另一塊住宅用地的昌久置業(yè)有限公司，其母公司為江蘇徐鋼鋼鐵集團(tuán)，這是一家閩商投資的民營(yíng)企業(yè)，主要業(yè)務(wù)是鋼鐵生產(chǎn)、焦化生產(chǎn)，而房地產(chǎn)板塊則是其補(bǔ)充業(yè)務(wù)板塊之一。

　　在西安土地市場(chǎng)中，則出現(xiàn)了拿地勢(shì)頭較猛的“陜北派”，比如10月10日在西安拿地的陜西欣多升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，根據(jù)天眼查，這家2021年成立的公司在股權(quán)穿透后的大股東為自然人雷雅淇，該人士亦在榆林市恒易房地產(chǎn)公司擔(dān)任監(jiān)事；在10月底的西安土拍中，來(lái)自榆林的文昌集團(tuán)則一舉拿下兩宗地塊。

　　還有一類(lèi)本土型民營(yíng)房企扮演了土地市場(chǎng)“撿漏者”的角色。競(jìng)得成都高新區(qū)新晉板塊地王的四川遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)，原本是四川省自貢市的一家本土小型開(kāi)發(fā)商，雖然上個(gè)世紀(jì)90年代就成立了，但是其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目局限在自貢、攀枝花、宜賓、西雙版納等小城市，直到2021年才在成都成立開(kāi)發(fā)公司，這正是其他老牌民營(yíng)房企紛紛財(cái)務(wù)爆雷、失去拿地能力的時(shí)候。

　　遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)入成都后就嘗到了“甜頭”，2023年遠(yuǎn)達(dá)拿下成都141畝地塊，成交樓面價(jià)20700元/平方米，2024年5月遠(yuǎn)達(dá)的項(xiàng)目首批次開(kāi)盤(pán)，帶裝修均價(jià)達(dá)到39000元/平方米，122套房源開(kāi)盤(pán)即售罄。

　　必爭(zhēng)之“地”

　　實(shí)際上，今年前三季度即便樓市出現(xiàn)“點(diǎn)狀回暖”，但房企在投資層面相對(duì)悲觀，全國(guó)土地市場(chǎng)幾乎跌到了十幾年來(lái)的歷史低點(diǎn)。

　　根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，2024年前三季度全國(guó)土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降20%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低，一線城市上半年土地成交量降幅超三成。格局上，央國(guó)企雖獨(dú)占鰲頭但已略顯疲態(tài)，它們的投資腳步也在放緩，尤其是前兩年拿地較多的央企，金額占比已出現(xiàn)了明顯下滑。

　　而根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年前三季度，全國(guó)排名前100房企拿地總額為5324億元，同比下降38.1%，總體土拍行情低迷，央國(guó)企和地方國(guó)資依然是拿地主力。

　　記者發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)房企出現(xiàn)重返土地市場(chǎng)的苗頭發(fā)生在10月，10月也是今年樓市的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折期：“十一”黃金周前夕，央行宣布降低存量房貸利率，中央定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，一線城市密集出臺(tái)利好樓市的新政；10月中旬，住建部公布一系列房地產(chǎn)政策“組合拳”，其中包括以貨幣化安置的方式新增100萬(wàn)套城中村和危舊房改造。

　　土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折也與地方政府供應(yīng)策略的改變有很大關(guān)系，今年下半年以來(lái)很多地方政府已經(jīng)將低密度宅地和第四代住宅的推行結(jié)合起來(lái)，一邊向土地市場(chǎng)投放低容積率土地，一邊出臺(tái)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商打造第四代住宅的政策。這樣的住宅產(chǎn)品不僅樓棟密度低、綠化率高，還具備“戶(hù)戶(hù)有花園、家家有庭院、得房率超過(guò)100%”的特點(diǎn)，對(duì)傳統(tǒng)住宅構(gòu)成了“降維打擊”。

　　供地策略的改變吸引了不少新的資金。低密型的“第四代住宅”是一個(gè)全新的市場(chǎng)，很多企業(yè)都看到其中有利可圖，像徐州的第一塊第四代住宅用地、佛山高明的第四代建筑試點(diǎn)項(xiàng)目地塊均被民營(yíng)房企拿下。

　　克而瑞認(rèn)為，從目前的土地市場(chǎng)情況看，三四線城市仍然基本被排除在企業(yè)投資戰(zhàn)略外，房企仍偏愛(ài)低總價(jià)、低容積率的“高安全墊”地塊，而不少城市近期推出了優(yōu)質(zhì)地段的低密地塊來(lái)提振土地市場(chǎng)信心，這也成了企業(yè)“必爭(zhēng)之地”。

　　鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉對(duì)記者表示，雖然從今年“5·17新政”至今樓市出臺(tái)了一系列重磅政策，10月份重點(diǎn)城市的成交量出現(xiàn)明顯反彈，但是樓市未來(lái)格局仍未確定，11月已初步顯露出回落跡象，接下來(lái)財(cái)政部會(huì)出臺(tái)降低稅費(fèi)的一系列政策，樓市走勢(shì)還有待觀察，在這一背景下，房企整體的拿地策略仍然保持謹(jǐn)慎，民企則更加謹(jǐn)慎。

　　“在目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)還不明朗的情況下，我認(rèn)為民企的拿地行為是出于企業(yè)策略、銷(xiāo)售情況而做的點(diǎn)狀補(bǔ)倉(cāng)及零星補(bǔ)貨，而不是戰(zhàn)略性地去做土儲(chǔ)的積極補(bǔ)充，所以尚未到得出‘民營(yíng)房企普遍開(kāi)始拿地’結(jié)論的時(shí)候。即便對(duì)于央國(guó)企，它們目前也在做投資的聚焦和收縮，重點(diǎn)只在10個(gè)左右的城市做深耕�！睆埡陚フf(shuō)道。