學區(qū)房進入交易旺季，名校加持房源重新找回“底氣”

　　作者：馬一凡

　　房地產(chǎn)市場近日迎來了一波早春熱潮——受入學政策的影響，二、三月份正是學區(qū)房成交旺季，在部分城市的核心地段，學區(qū)房又開始受歡迎了。

　　過去，在市場的盲目追高下，曾出現(xiàn)過許多“天價學區(qū)房”，但隨著市場趨于冷靜，部分“天價學區(qū)房”價格相較高點出現(xiàn)30%-50%的下跌。

　　近期，有學區(qū)房持有者對記者表示，上海學區(qū)房市場在今年春節(jié)后有所復蘇，價格也出現(xiàn)小幅上升。

　　杭州一位資深中介經(jīng)紀人稱，春節(jié)后杭州幾個一梯隊名校對口的學區(qū)房成交顯著回暖，價格在企穩(wěn)的基礎上有小幅上漲，但漲幅普遍低于5%，價格總體穩(wěn)定。

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，節(jié)后隨著樓市“止跌企穩(wěn)”趨勢明朗，學區(qū)房議價空間也在縮小，有名校加持的學區(qū)房出現(xiàn)回暖態(tài)勢。

　　賣房者：學區(qū)房的“春天”又來了

　　“我的那套學區(qū)房，原本到去年已經(jīng)較高點跌了30%，但是最近我竟然漲價賣出去了，比我六年前的買入價還高了一些，我這套學區(qū)房終究是沒有砸在手里！”近日，持有上海市靜安區(qū)某知名公辦學校學區(qū)房的一名業(yè)主對第一財經(jīng)反映。

　　擁有浦東新區(qū)某一梯隊公立學校學區(qū)房的另一名業(yè)主也反饋春節(jié)后學區(qū)房的熱度升溫：“原本去年掛牌后還要被中介勸降價，今年春節(jié)過后，中介竟然不時主動打電話給我，問我想什么時候賣，價格方面都好說�！�

　　另一名正在尋找合適的浦東學區(qū)房入手的買家則告訴記者：“去年年底已經(jīng)看好了幾套，想著春節(jié)后簽約，順便看看價格還有沒有可能再降，結果近期發(fā)現(xiàn)我看中的都已經(jīng)賣了。”

　　這股學區(qū)房的暖風也吹到了杭州。

　　在杭州市拱墅區(qū)，九年一貫制的杭州市文瀾實驗學校是區(qū)域內(nèi)的一梯隊學校，據(jù)板塊內(nèi)的資深中介經(jīng)紀人介紹，春節(jié)后文瀾實驗學校周邊的對口學區(qū)房回暖明顯，不僅帶看量大大提升，學區(qū)房的價格也走出了下跌的陰霾，開始止跌回升。

　　該經(jīng)紀人對記者舉例稱：“雖然價格漲得不多，但是確實在漲，比如我這邊有一套掛牌價495萬元的房子，去年有個客戶還價到490萬元，還是有點猶豫，今年節(jié)后，不僅495萬買不到了，即便加價到500萬，房東也不賣了，現(xiàn)在房東不愿意讓價已經(jīng)成了一個比較普遍的情況�！�

　　房東漲價的底氣來自于成交節(jié)奏的提升。該經(jīng)紀人稱，這個板塊內(nèi)比較優(yōu)質的學區(qū)房，掛牌一周左右就能成交。

　　參考貝殼找房APP數(shù)據(jù)，也能發(fā)現(xiàn)杭州不少知名學區(qū)對口樓盤成交均價在小幅回溫。比如杭州著名的“孟母盤”耀江文鼎苑，對口杭州學軍小學紫金港校區(qū)，去年8月的成交均價為5.1萬/平方米，今年1月的成交均價為5萬元/平方米，而今年2月份的成交均價則為5.5萬/平方米。

　　位于杭州西湖區(qū)文教板塊、對口文一街小學的石灰橋新村，今年2月份的成交均價為5.6萬元/平方米，創(chuàng)下近一年來的新高，去年3月，該小區(qū)成交均價僅為4.5萬元/平方米。

　　中介：“并非所有學區(qū)房都在漲價”

　　頂級學區(qū)房曾經(jīng)是樓市中“不跌的神話”，不過近兩年來，因為種種因素疊加，也一度出現(xiàn)價格下行趨勢。

　　對于今年春節(jié)后上海學區(qū)房市場的回暖現(xiàn)象，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“這跟整體市場環(huán)境密切相關，我們注意到，在今年春節(jié)以后，不僅僅是學區(qū)房，上海整個二手房市場的價格談判空間都在縮小，成交價已逐步企穩(wěn)�！�

　　“比如去年購買二手房的客戶還能在掛牌價基礎上還價8%-10%，而現(xiàn)在還價2%的可能性都不大了。我們也發(fā)現(xiàn)房東對價格的態(tài)度越來越強硬，幾乎不愿意降價。那好的學區(qū)房還有名校加持，自然更難砍價�！北R文曦說道。

　　他認為，目前上海學區(qū)房呈現(xiàn)的回暖態(tài)勢并不是季節(jié)性的�！鞍凑丈虾５娜雽W政策，一般來說，每年的二、三月份確實是學區(qū)房的成交旺季，學區(qū)房的交易一般都不會拖到四月份。但是過去兩年，我們并沒有錄得學區(qū)房價格在二、三月份上漲，即便成交量起來了，價格還是下行的。但是今年的情況則有所不同，所以我認為這一趨勢跟上海樓市整體企穩(wěn)有很大關系�！�

　　前文所述杭州拱墅區(qū)的資深中介經(jīng)紀人則對記者表示，三、四月份也是杭州學區(qū)房的傳統(tǒng)成交旺季，他認為目前的學區(qū)房回暖與成交旺季有一定關聯(lián)，不過更重要的則是去年9月房地產(chǎn)新政后杭州二手房的企穩(wěn)大勢。

　　“學區(qū)房是一種樓市剛性需求，在價格沒有穩(wěn)住之前，很多學區(qū)房購房者在觀望，他們的購房需求實際上被壓抑了，而現(xiàn)在趨勢逐漸明顯，所以出手的人多了起來�！�

　　不過，該經(jīng)紀人也注意到，并不是所有的學區(qū)房都在漲價�！捌鋵嵅煌瑢W區(qū)之間差異很大，口碑好的名校，其對口樓盤品質又比較好，才有漲價動力；還有一部分‘學區(qū)房’其實仍然在陰跌，更多的學區(qū)房價格在僵持中�！�

　　一位杭州的學區(qū)房買家剛剛經(jīng)歷了與房東“談崩”的過程�！霸谖也粩嘣囂狡鋬r格底線之后，房東直接讓中介撤銷掛牌，并表示不會降價�！边@位買家對記者說，近期他確實感受到了賣家態(tài)度的強硬，不過他認為可能在學區(qū)房的成交旺季過去之后，還會有價格談判空間。

　　盧文曦也表示，目前一部分已經(jīng)在漲價的學區(qū)房，其存在“特殊性”，比如所在區(qū)域較為核心、學校是頂級名校等，而大部分普通學校對口的學區(qū)房則不具備這種特殊性，購房者還需注意甄別。