第一財(cái)經(jīng) 作者：孫夢(mèng)凡

　　今年以來，樓市利好政策頻出，最新一個(gè)趨勢(shì)則是——新房不再“限價(jià)”。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市，明確不再實(shí)施新建商品房銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)。陽江、珠海、蕪湖等城市也優(yōu)化了限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。

　　限價(jià)政策最早發(fā)布于2010年，旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策背景下，“限價(jià)”在過去市場(chǎng)熱度較高階段，對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)起到了重要作用。

　　但是，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生巨變，房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)的行情成為歷史，不少地方的新房指導(dǎo)價(jià)已“形同虛設(shè)”，房企降價(jià)成為主流，“限價(jià)”政策也來到調(diào)整的關(guān)口。

　　價(jià)格管控弱化

　　房地產(chǎn)深度調(diào)整期，地方政府對(duì)樓市價(jià)格管控正在弱化。

　　近日，甘肅的天水、白銀相繼發(fā)布通知，取消對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格備案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。天水方面同時(shí)表示，“銷售價(jià)格由開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)銷售情況適時(shí)調(diào)整”。

　　此前蘭州也表示，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，不再需要到市發(fā)展改革委申請(qǐng)辦理價(jià)格備案，新建商品住房成交不再受備案價(jià)格限制，購(gòu)房人和房企可自行協(xié)商價(jià)格。

　　鄭州則取消了對(duì)新房的價(jià)格指導(dǎo)，當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ喜块T宣布取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)進(jìn)行銷售或辦理預(yù)(銷)售許可備案手續(xù)，自此其樓市政策全面松綁。

　　政府不再指導(dǎo)新房?jī)r(jià)格、或直接取消備案的同時(shí)，不少地方對(duì)房企降價(jià)也越來越“寬容”。

　　記者在領(lǐng)導(dǎo)留言板看到，今年來武漢、保定、成都、廣州、重慶等城市，均有購(gòu)房者反映樓盤大幅降價(jià)、“惡意降價(jià)”，不過官方均表示“房企降價(jià)是市場(chǎng)行為”。

　　比如武漢有購(gòu)房者稱，萬和光谷開發(fā)商備案價(jià)2萬多，現(xiàn)在“惡意降價(jià)”賣1.25萬。對(duì)此官方表示，該項(xiàng)目備案價(jià)約23124元/平方米，成交均價(jià)約18300元/平方米。因企業(yè)與施工方存在債務(wù)糾紛，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”低價(jià)出售，最高降價(jià)達(dá)6000元。

　　當(dāng)?shù)卣�府還稱，商品房?jī)r(jià)格由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行自主定價(jià)，同時(shí)與購(gòu)房人通過合同約定最終成交價(jià)格，但不得超過預(yù)售方案?jìng)浒竷r(jià)。經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目已售房屋價(jià)格均未超過備案價(jià)，并不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定。

　　保定也有購(gòu)房者反映，自己2022年購(gòu)買風(fēng)帆家園小區(qū)房產(chǎn)一套，當(dāng)時(shí)價(jià)格每平米14000多元，近期開發(fā)商突然降價(jià)至每平米11000元，90平米的房子虧損30萬，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益。

　　對(duì)此保定市人民政府表示，商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)行情、供求關(guān)系，自主確定銷售價(jià)格，購(gòu)房者與開發(fā)商可協(xié)商確定價(jià)格，納入買賣雙方合同約定。

　　成都也有購(gòu)房者表示，天府新區(qū)天府合印項(xiàng)目拿證價(jià)格為2.2萬～2.5萬左右，現(xiàn)在卻以1.7萬均價(jià)附贈(zèng)車位、物業(yè)費(fèi)進(jìn)行“傾銷”，請(qǐng)相關(guān)部門徹查其“惡意降價(jià)”行為。

　　四川天府新區(qū)公園城市建設(shè)局回復(fù)稱，商品房?jī)r(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)、成都住建蓉e辦等對(duì)擬售房源價(jià)格按套明碼標(biāo)價(jià)、“一房一價(jià)”進(jìn)行公示，在不高于公示價(jià)格的前提下，每套房屋的銷售價(jià)格由買賣雙方協(xié)商議定。

　　廣州則有購(gòu)房者表示，自己2022年兩萬多均價(jià)購(gòu)買保利灣上，如今樓盤降價(jià)為1.33萬銷售。廣州市南沙區(qū)則表示，開發(fā)企業(yè)可結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際享有自主定價(jià)權(quán)，并向住建部門辦理價(jià)格備案或調(diào)整，區(qū)住建部門未發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在相關(guān)違規(guī)行為。

　　專家：房?jī)r(jià)表現(xiàn)將更加分化

　　從上述案例可見，當(dāng)下各地政府對(duì)新房?jī)r(jià)格管控正逐漸弱化，有的直接取消了新房備案價(jià)，有的不再出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)；有的仍然規(guī)定不可超過備案價(jià)，但對(duì)樓盤降價(jià)不再干涉，整體更趨市場(chǎng)化。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響進(jìn)一步凸顯。一方面，價(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購(gòu)房難度，也無法反映市場(chǎng)真實(shí)情況；此外，限制價(jià)格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。

　　在她看來，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，需要匹配政策給予支持，取消銷售限價(jià)、價(jià)格回歸市場(chǎng)，有利于企業(yè)打造符合需求的好產(chǎn)品，是積極響應(yīng)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。與此同時(shí)，取消銷售限價(jià)也有助于企業(yè)合理定價(jià)去庫(kù)存，幫助企業(yè)加快回籠資金，緩解資金壓力。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新房銷售限價(jià)取消后，開發(fā)商可以自由定價(jià)，即便后期降價(jià)也不需要承擔(dān)責(zé)任，除非事前明確承諾過不降價(jià)，這樣可以更好地利用價(jià)格進(jìn)行促銷和清理庫(kù)存。不過，如果降價(jià)幅度過大，可能導(dǎo)致周邊項(xiàng)目也不得不降價(jià)。

　　“取消限價(jià)政策也有積極影響，即部分溢價(jià)較高的產(chǎn)品，將不再受價(jià)格管控限制，這些產(chǎn)品可以設(shè)定相對(duì)更高的售價(jià)，前提是其品質(zhì)必須與所定價(jià)格相符合�！崩钣罴畏Q。

　　值得注意的是，雖然多個(gè)城市不再管控新房?jī)r(jià)格，但對(duì)熱點(diǎn)城市來說，樓盤價(jià)格震蕩仍會(huì)受到關(guān)注。

　　比如今年有北京購(gòu)房者表示，首開梧桐山語2023年7月開盤單價(jià)4.6萬/平米左右，其中62平米戶型一口價(jià)280.6萬元，銷售顧問保證開盤價(jià)格最低；可是2024年2月下旬，62平米同樓層同戶型總價(jià)降價(jià)約40萬至50萬元，每平米單價(jià)降價(jià)15%，開發(fā)商隨意降價(jià)。

　　對(duì)此昌平區(qū)住建委表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性價(jià)格波動(dòng)影響，該項(xiàng)目62平米部分位置、樓層較差的房源存在降價(jià)現(xiàn)象，如開發(fā)商承諾該戶型不降價(jià)，市民可提供相應(yīng)證據(jù)，如經(jīng)核實(shí)項(xiàng)目存在違規(guī)行為，我委將針對(duì)相應(yīng)法規(guī)對(duì)企業(yè)作出責(zé)改措施，市民也可通過司法途徑維護(hù)合法權(quán)益。

　　整體而言，樓市管控措施逐漸退場(chǎng)后，未來各地房?jī)r(jià)表現(xiàn)也將更趨分化、市場(chǎng)化。陳文靜認(rèn)為，一線城市短期房?jī)r(jià)仍有下行壓力，但人口、資源集聚效應(yīng)持續(xù)，隨著限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)依然具備支撐，有望逐漸筑底恢復(fù)。

　　“二線城市中，核心城市房?jī)r(jià)有望見底，普通二線城市企業(yè)降價(jià)促銷預(yù)期仍在，房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)短期或?qū)⒀永m(xù)�！彼�表示，三四線城市住房需求釋放緩慢，對(duì)房?jī)r(jià)支持力度偏弱，房?jī)r(jià)整體或延續(xù)底部行情。整體來看，當(dāng)前房?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。